Compra di un cas ta e tumamento di decision financiero mas importante pa hopi hende. Si bo haya un hipoteca, bo relacion cu bo banco lo posiblemente dura henter bida bo of ta bo relacion mas largo. Hayando e cas di bo soño of e cas cu bo por afford no tur ora ta facil. Un
agente di real estate amistoso y profesional cu ta traha cu bo of pa bo, lo mas probabel ta haci e buskeda y hayamento mas facil. Naturalmente, tur hende mester gana nan pan di tur dia, manera tambe nos agentenan di real estate amigabel. Ta p’esaki nan ta gana un
comision riba e bentanan.
Prome cu e benta, si e mes por yega na un benta, e broker mester a inverti esfuerso y recurso importante pa pone bo cas riba lista pa benta of pa haya un cas pa bo. Si bo ta un bendedo ta probabel cu bo tabatin costo significativo den e promocion di bo propiedad. Nan ta organisa Open House of viewings, tuma drone shots, crea video, promove online, y otro. Naturalmente, esaki t’e modelo di negoshi cu nan a scoge pa aplica.
Algun hende ta considera cu e comision di e agentenan di Real Estate ta demasiado halto, otro ta haya cu ta un compensacion husto. Na Missouri, e comisionnan cobra p’e agentenan di Real Estate tabata motibo di controversia, loke a hiba nan na un demanda colectivo den e
gran estado di Missouri. Nomber di e caso ta Brunet v. e.a. Vs. National Realtors Association et al. Den e caso aki, a afirma cu e comisionnan aki ta contribui n’e aumento di prijs di vivienda.
Den e contribucion di e siman aki, mi lo comparti algo di e antecedente riba e caso aki. A basa e caso aki den e competencia, tambe conoci como e ley antimonopolio. Si, ley similar n’esunnan cu Aruba a introduci e aña aki. Con e lo afecta e caso Mericano aki na nos amigonan di Real Estate y n’e consumidor? Laga nos mira.
Con tur cos a cuminsa?
Bo cliente ta un fuente di entrada pero tambe por ta bo pio enemigo. Un amigo abogado un biaha a bisa mi cu mi stima mi trabao, pero e lo desea di por haci esaki sin tin cliente. Na Missouri, un grupo chikito di cumprado, cerca di 260 mil, a dicidi cu nan ta malcontento cu e servicio of e costo cu nan a ricibi di nan agente Real Estate. En particular, nan tabatin un problema cu e comisionnan cu nan mester a paga e agente di e cumprado. Na luga di papia esaki durante koffie of drinks, nan a cuminsa un demanda contra e Asociacion Nacional di Real Estate Agents (NAR) y un grupo di compania individual di broker, esun mas grandi y conoci na nivel nacional.
E transaccionnan di Real Estate generalmente ta envolve cu e agentenan ta gana un comision, generalmente di 5 pa 6% di e prijs di benta di e vivienda, un tradicion den e establecimento centenario di e Multiple Listing Service (MLS). E sistema aki ta obliga e bendedonan ofrece un comision comparti entre e agentenan di e cumprado y di e bendedo ora di pone prijs riba e propiedadnan di MLS. Sinembargo e bendedonan di cas (na Missouri) a expresa nan preocupacion cu e configuracion aki ta desalenta e competencia, fihando e comision di e brokernan den un rango comodo di 2-½ pa 3%. Cu e mayoria di e cumpradonan, cu ta hari na caminda pa banco.
Un concepto di “desacoplamento” lo a separa e comisionnan aki di prijs di benta, permitiendo cu cada parti paga directamente su agentenan respectivo. E enfoke aki tin como obhetivo fomenta e competencia entre e agentenan y potencialmente reduci e indicenan di comision. Door di desacopla, e cumprado y e bendedonan lo por negosha e comision, loke ta nifica un ultimo instancia mas competencia y comision mas abao. E demandantenan a argumenta cu inclui e comision den e prijs di benta tabata hisa artificialmente prijs di e casnan. Si paga e comisionnan di forma independiente, e cumpradonan lo a haya prijs di cas abao y ambos parti probablemente lo a paga tarifa mas abao.
Naturalmente, tambe mi por argumenta cu e 6% gana p’e bendedo lo tabata su compensacion husto y acorda. Si e broker kier dividi e
comision cu e agente di e cumprado, no ta haci ningun daño. E bendedonan den e caso, ta argumenta cu esaki ta desafia e logica economico, insinuando un posibel violacion di e leynan di competencia y hibando nan pa paga mas di loke nan a spera den e compra di propiedad.
E resultado dia 31 di october 2023 – un anochi di Halloween hopi aterador p’e brokernan – tabata un pago di daño di $1.8 biyon p’e
demandantenan. E ocho (8) huradonan a haya cu NAR y e brokernan a actua malo y den contra di e leynan di competencia. E hurado a haya cu NAR tabata hisa artificialmente prijs di e viviendanan door di acopla e comisionnan paga n’e agentenan. Manera cu a dicta sentencia, e modelo bieu di e comision di 6% a bira cuestionabel, habriendo caminda pa un cambio, probablemente un reduccion den e costonan di compra y benta.
E acuerdo cu a sigui
Dia 15 di maart 2024, e abogadonan di e demandantenan, www.cohenmilstein.com, a emiti un comunicado di prensa anunciando un acuerdo di cuater caso di accion colectivo pa violacion di ley antimonopolio contra NAR. Esey ta inclui un acuerdo di $418 miyon, pero
tambe a introduci regla nobo pa aumenta e transparencia y fomenta e competencia dentro di e mercado. E comunicado di prensa ta mustra por lo menos cinco practica bon estableci dentro di e industria di Real Estate cu mester cambia. E reglanan nobo ey lo cambia efectivamente con e brokernan mester haci negoshi na Merca. E ora ey, p’e brokernan masculino y femenino na Merca, sigur no lo ta un negoshi manera custumber. Cos lo cambia, e structura di comision lo shift y probablemente lo desaroya y lo implementa modelo innovador. E obhetivo di tur esaki ta pa dal un paso transformado pa e compra y benta di vivienda mas accesibel pa tur.
Nah, pero esaki ta Aruba…
Kico e caso aki ta nifica p’e futuro di e sector di Real Estate na Aruba? Bo ta kere cu bao di e leynan nobo di Competencia di Aruba, e lo ta un negoshi manera custumber p’e brokernan y nan cliente? Nos lo mester preocupa p’esaki? Durante mi proximo seminario, nos lo cubri e caso aki y su posibel implicacionnan p’e brokernan y e consumidornan.
Gamechanger
Ley di Competencia di Aruba a drenta na vigor dia prome di januari 2024. Tipicamente, e ley no tin un efecto retroactivo. Asina, e ley aki lo ta aplica n’e situacion y casonan cu tin awe. Sinembargo, mi sospecho ta cu algun empresa a introduci cambio na nan operacionnan pa cumpli cu e ley di competencia. Aunke nan tabata sa cu prome cu dia prome di januari 2024 nan tabata violando e principionan di ley di competencia. Un bon ehempel ta SETAR. Nos amigonan aya durante tur e añanan aki a practica e acto malicioso di “acoplamento” (Na
Hulandes: Koppelverkoop”). Mi a trata e “acoplamento” ariba.
Den e caso di SETAR, nan a “acopla” e benta di Cable TV cu e benta di Internet y a rechasa (pa varios aña) pa laga e clientenan por cumpra cualkier servicio di cable of internet. Hopi hende den comunidad a reclama tocante esaki, pero manera bon pacifista, ningun a desafia e “acoplamento” via corte. Awendia mester a tuma un keho na autoridad di ley di competencia, www.AFTA.aw, y mi ta sigura cu e autoridad lo a para tal practica di mala fe. Asina cu bo mira “acoplamento” sosodiendo atrobe, click aki y stima bo caso, bo kehonan, of e factor cu bo kier investiga.
Tin un sheriff nobo den cas, pero e lo ta imparcial?
Aruba Fair Trade Authority (AFTA) ta supervisa y ta reforsa e ley di competencia na Aruba. E ta un organo administrativo independiente. Esaki kiermen cu e minister encarga, den su caso, e minister di Asuntonan Economico, no tin nada di bisa den e asuntonan di AFTA. Esaki ta por lo menos e situacion teoretico y manera presenta den ley y e nota explicativo di e ley. Nos lo mester wak si esaki ta berdad den practica. Bo ta pensa cu AFTA lo a actua contra SETAR riba e asunto di “acoplamento” despues di dia prome di januari 2024, sabiendo cu e “minister di nan” tambe ta responsabel pa SETAR? Mi ta kere cu nos lo nunca sa.
Un otro bon pregunta ta: lo AFTA ta bay tras di e sector priva cu agresividad pero cu cuidao of ta cana rond di cualkier empresa publico pa evita pone gobierno den mal luz? Kico t’e forma cu AFTA lo yena su papel pa promove competencia, sigura e practicanan comercial corecto, y preveni comportacion anticompetitivo a traves di tur tereno? E mandato di AFTA ta inclui investigacion di posibel violacion di ley di competencia y evaluacion di asociacion, adkisicion y nan impacto riba e competencia. E autoridad aki ta esencial pa mantene integridad di mercado y bienestar di consumidor na Aruba.
Ley di Competencia di Aruba ta cubri tur actividad economico. Negoshi di tur tamaño, tanto den sector publico como priva, ta inclui . E regulacionnan aki ta promove competencia husto den diferente industria y preveni practica cu ta daña integridad di mercado of interes di e consumidornan.
Bayendo padilanti
E acuerdo historico na Merca contra e Asociacion Nacional di Realtors y su consecuente turbulencia den e modelo di comision di 6% cu a dura hopi tempo ta representa un cambio monumental den transaccion di Real Estate y e operacion di brokerage. E desaroyo aki ta subraya e importancia di e leynan di concurencia y nan impacto profundo riba e mantencion di integridad di mercado y fomenta practica di negoshi husto. Mientras e mercado global di Real Estate ta wak di cerca e consecuencianan di e acuerdo aki, su impacto ta extende hopi mas leu di e fronteranan di Merca, resonando den hurisdiccion cu preocupacion competitivo similar, manera Aruba.
E introduccion recien di e leynan di concurencia na Aruba, cu tin como meta promove comercio husto. y preveni conducta anticompetitivo, ta señala un paso paralelo cu transparencia y igualdad riba mercado. E caso y acuerdo di Merca ta sirbi como un recordatorio critico di e necesidad pa mercado local adapta y alinea cu e normanan legal evolutivo pa sigura un ambiente igual, competitivo y prospero economicamente. Pa Aruba, esaki no ta solamente un cuestion di logro legal, pero un paso crucial pa proteha interes di consumidor y di e agente di Real Estate, stimulando innovacion y mehorando e competitividad general di e sector di Real Estate. Mientras nos ta bay dilanti, e importancia di e e desaroyonan aki no por ta suficientemente enfatisa, marcando un era nobo den transaccion di Real Estate cu priorisa pa husticia, transparencia, y bienestar di consumidor riba tur cos.
A base di e desaroyonan aki, ta imperativo p’e agente di Real Estate, particularmente esunnan cu ta opera na Aruba y e hurisdiccionnan similar, pa reconoce e ambition significante menciona p’e caso y acuerdo di Merca. E periodo transformado aki den e industria di Real Estate ta pidi un postura proactivo for di e agente di Real Estate. Nan mester mantene na altura cu e paisahe legal evolutivo y expectativanan cambiante di e consumidor.
E agentenan di Real Estate mester sigui educa nan mes riba e leynan di concurencia y e practicanan etico di negoshi, pone nan mes como consehero di confiansa den un mercado cu ta bira mas competitivo. Aceptando transparencia, explorando e modelonan di negoshi innovativo, y fomentando competencia husto por sigura cumplimento cu e reglanan nobo y mehora e balor di servicio n’e clientenan. Haci asina, e agente di Real Estate lo nabega den e cambionan aki exitosamente y lidera e cambio pa un mercado di Real Estate mas igual y
coriente n’e consumidor. Futuro di Real Estate ta exigi adaptabilidad, practica etico, y un compromiso pa negoshi husto, elemento cu lo defini exito di e agente di Real Estate den e ambiente reglamentario nobo.
